Investir dans l’immobilier locatif est un choix judicieux pour diversifier son patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires. Toutefois, il est important de se prémunir contre les risques liés aux impayés de loyers. Deux solutions s’offrent à vous : l’assurance loyers impayés et la caution. Mais comment choisir entre ces deux options ? Dans cet article, nous vous présentons les caractéristiques, avantages et inconvénients de chacune afin de vous aider à prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des risques locatifs (GRL), est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire-bailleur afin de couvrir les risques liés aux impayés de loyer. Elle intervient en cas de défaut de paiement du locataire et permet au propriétaire d’être indemnisé jusqu’à un certain montant et pendant une durée déterminée.
En général, l’assurance loyers impayés couvre également les frais de contentieux et les éventuels dégradations causées par le locataire. Elle peut aussi inclure une garantie contre la vacance locative, c’est-à-dire une compensation financière en cas d’absence prolongée de locataire.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une garantie solidaire fournie par une tierce personne, souvent un proche du locataire, qui s’engage à régler les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. La caution doit être mentionnée dans le contrat de bail et signer un acte de cautionnement.
Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Dans le cas d’une caution simple, le bailleur doit d’abord engager des poursuites contre le locataire défaillant avant de se retourner contre la caution. Dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur peut directement exiger le paiement auprès de la caution sans avoir à poursuivre préalablement le locataire.
Les avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés
L’un des principaux avantages de l’assurance loyers impayés réside dans sa simplicité et sa sécurité. En effet, elle permet au propriétaire d’être indemnisé rapidement en cas d’impayés, sans avoir à engager des démarches complexes ou coûteuses. De plus, elle couvre généralement les frais liés aux contentieux et aux dégradations causées par le locataire.
Toutefois, cette solution présente également quelques inconvénients. Tout d’abord, elle représente un coût supplémentaire pour le propriétaire-bailleur, généralement compris entre 2 % et 5 % du montant annuel des loyers. Par ailleurs, certaines conditions d’éligibilité, comme un salaire minimum pour le locataire, peuvent limiter le choix des candidats à la location.
Les avantages et inconvénients de la caution
La caution présente l’avantage d’être une solution gratuite pour le propriétaire-bailleur. De plus, elle peut offrir une certaine souplesse en matière de critères de sélection des locataires, contrairement à l’assurance loyers impayés.
Cependant, la caution peut s’avérer moins sécurisante que l’assurance loyers impayés car elle repose sur la solvabilité d’une tierce personne. En outre, les démarches pour recouvrer les loyers impayés auprès de la caution peuvent être longues et coûteuses en cas de défaillance du locataire.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour choisir entre ces deux options, plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Votre tolérance au risque : si vous préférez minimiser les risques liés aux impayés et bénéficier d’une protection maximale, l’assurance loyers impayés sera sans doute plus adaptée.
- Votre budget : si vous souhaitez éviter les frais supplémentaires liés à l’assurance loyers impayés, la caution peut constituer une alternative intéressante.
- Vos exigences en matière de locataires : si vous êtes prêt à accepter des locataires disposant de revenus modestes ou ayant un profil atypique, la caution peut offrir plus de flexibilité que l’assurance loyers impayés.
En définitive, le choix entre assurance loyers impayés et caution dépendra de vos priorités et de votre profil d’investisseur. Il est conseillé de peser les avantages et inconvénients de chacune des options avant de prendre une décision. Quoi qu’il en soit, n’oubliez pas que la meilleure garantie contre les impayés reste une sélection rigoureuse des locataires et une bonne relation entre propriétaire et locataire.