À l’heure où les taux d’intérêt sont historiquement bas, nombreux sont ceux qui rêvent d’accéder à la propriété. Mais est-il vraiment possible de devenir propriétaire sans apport ? Cet article décrypte les différentes solutions pour acheter une maison sans disposer de fonds propres et les éventuelles conséquences sur le financement.
Les conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Si la plupart des banques exigent traditionnellement un apport personnel représentant au moins 10% du montant total de l’achat immobilier, certaines sont prêtes à assouplir leurs critères en fonction du profil de l’emprunteur. Ainsi, il est possible d’obtenir un financement à 110%, c’est-à-dire couvrant l’intégralité du prix d’achat et les frais annexes tels que les frais de notaire, sous certaines conditions :
- Disposer de revenus stables et élevés : les emprunteurs en CDI avec des salaires confortables ont plus de chances d’obtenir un prêt sans apport.
- Avoir un bon historique bancaire : une gestion rigoureuse de ses comptes et l’absence d’incidents de paiement sont des atouts pour rassurer la banque.
- Posséder un reste à vivre suffisant : malgré le remboursement du prêt, les emprunteurs doivent être en mesure de couvrir leurs dépenses courantes et se constituer une épargne.
Les dispositifs d’aide à l’achat immobilier sans apport
Plusieurs solutions existent pour compenser l’absence d’apport personnel :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources, il permet de financer une partie de l’achat immobilier sans intérêts ni frais de dossier. Le montant du PTZ dépend notamment des revenus de l’emprunteur et de la zone géographique du bien.
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : réservé aux ménages modestes, ce prêt à taux préférentiel finance la totalité ou une partie de l’achat immobilier. Les bénéficiaires du PAS sont également exonérés des frais de garantie et peuvent prétendre à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
- Le Prêt Action Logement (PAL) : accordé par les employeurs du secteur privé non agricole ayant plus de 10 salariés, il finance jusqu’à 30% du coût total de l’opération immobilière. Le PAL est soumis à des conditions tenant notamment à la localisation du bien et à la situation familiale de l’emprunteur.
Acheter sans apport : quels impacts sur le coût du crédit ?
Si acheter une maison sans apport est envisageable, cela peut toutefois avoir des conséquences sur le coût total du crédit immobilier :
- Un taux d’intérêt potentiellement plus élevé : les banques considèrent généralement que l’absence d’apport augmente le risque de défaut de paiement. Elles peuvent donc appliquer un taux d’intérêt légèrement supérieur à celui proposé aux emprunteurs disposant d’un apport.
- Une assurance emprunteur plus coûteuse : les garanties exigées par la banque pour couvrir les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail peuvent être renforcées en l’absence d’apport, ce qui se traduit par une prime d’assurance plus importante.
- Une durée de remboursement allongée : pour compenser l’absence d’apport et maintenir des mensualités supportables, la durée du prêt peut être rallongée. Or, plus un crédit est long, plus son coût total est élevé.
Conseils pour optimiser son dossier de prêt sans apport
Voici quelques recommandations pour mettre toutes les chances de son côté lorsqu’on souhaite acheter une maison sans apport :
- Faire jouer la concurrence : il est essentiel de comparer les offres de plusieurs banques afin de dénicher celle qui acceptera de financer l’opération sans apport et proposera les meilleures conditions.
- Soigner son dossier : présenter des comptes bancaires impeccables, un historique professionnel stable et des perspectives d’évolution de carrière sont autant d’arguments pour rassurer la banque.
- Négocier les frais annexes : il est possible de discuter certains frais liés au crédit immobilier, tels que les frais de dossier, l’indemnité de remboursement anticipé ou encore l’assurance emprunteur.
Acheter une maison sans apport n’est donc pas un mythe, à condition de disposer d’un profil rassurant pour la banque et de bien connaître les dispositifs d’aide existants. Toutefois, cette option peut entraîner un coût du crédit plus élevé et nécessite une préparation minutieuse du dossier de prêt.